Mientras llegan las elecciones volvemos a tener en vigor medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En primer lugar, tenemos modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que modifican:
- Arrendamientos excluidos: los turísticos y aquellos arrendamientos de vivienda cuya superficie sea superior a los 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en el cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (SMI) y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.
- Eliminación de la publicidad registral
- Duración alquiler: tiempo mínimo alquiler pasa de 3 a 5 años para las personas físicas y llega hasta 7 años cuando el arrendador es persona jurídica.
- Necesidad de la vivienda arrendada por parte del propietario: se mantiene el plazo de dos meses para comunicar al inquilino que se precisa la vivienda, aunque hay que hacer constar las causas, pero si en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato por esta causa, la vivienda no ha sido ocupada, el inquilino puede solicitar ser repuesto en la vivienda o una indemnización por los perjuicios causados.
- Prórroga del contrato: para que no se produzca a deseo del arrendador, este debe preavisar al inquilino con 4 meses de antelación; y si es el inquilino el que no lo desea debe preavisar con 2 meses de antelación al propietario. Si se produce la prórroga es para un año con un máximo de tres.
- Resolución del derecho del arrendador: si este pierde el derecho a tener la vivienda arrendada por cualquier tipo de sentencia por ejemplo, el inquilino tendrá el derecho a permanecer en la misma durante el plazo de 5 ó 7 años, según su condición.
- Venta de la vivienda arrendada: aunque el arrendador venda la vivienda, el comprador debe respetar los 5 ó 7 años de vigencia del contrato.
- Subrogación en el contrato de alquiler en caso de muerte del inquilino: no se puede pactarse la denuncia de este derecho, si la persona que fuera a subrogarse estuviera en situación de vulnerabilidad, ya fuera por ser menor de edad, mayor de 65 años, o discapacitado.
- Actualización anual de la renta: si no hay pacto expreso al respecto no se puede actualizar, y en ningún caso la actualización puede ser superior al IPC.
- Obras de mejora: si se producen el arrendador puede incrementar la renta hasta un 20%.
- Gastos inmobiliaria: si el propietario es persona jurídica, los gastos corren por su cuenta.
- Pacto sobre el pago de los gastos generales a cargo del arrendatario: es necesario el pacto entre las partes para poder incrementar los gastos y la subida nunca puede incrementarse más del doble de la subida del IPC.
- Tanteo y retracto: no existe este derecho cuando la vivienda se venda en conjunto con otros inmuebles.
- Aval alquiler: no se pueden exigir más de tres mensualidades.
- Depósito de fianzas y necesidad del Certificado de Eficiencia Energética: deberá hacerse constar la calificación energética de la finca objeto de arrendamiento, con lo que previsiblemente la normativa autonómica se adaptara a tales exigencias y será obligatorio presentar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para depositar la fianza.
En segundo lugar, se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en los siguientes aspectos:
- Incremento del fondo de reserva obligatorio y plazo de adaptación: para las comunidades de propietarios aumenta del 5% al 10%.
- Obras accesibilidad: será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
- Novedades alquileres turísticos: tanto para vetar estos alquileres en la comunidad de propietarios, como para subir la parte que pagarán de los gastos hasta un 20%, sólo será necesario 3/5 de mayoría.
En tercer lugar, en materia de medidas económicas y fiscales:
- El alquiler de vivienda habitual está exento de tributar por TransmisionesPatrimoniales Onerosas (TPO)
- Los ayuntamientos pueden establecer un recargo del 50% de la cuota del IBI para los inmuebles desocupados de uso residencial
- En sentido contrario, los ayuntamientos pueden establecer una bonificación de la cuota del IBI de hasta el 95%, para los inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por la norma jurídica.
Pero, debemos tener presente que este Real Decreto Ley lo ha elaborado unilateralmente el Gobierno, y está pendiente de ratificar y convalidar, con lo cual en este momento es aplicable para todos los contratos a partir del 6 de marzo de 2019, pero en el plazo de un mes desde esta fecha, la Diputación Permanente debe o bien ratificarlo o derogarlo. Ocurra lo que ocurra, en Querol Assessors os mantendremos informados.