Domingo 5 de abril a las 13h.
Hoy os queremos explicar qué pasa con los alquileres de local de negocio (tienda, restaurante, nave, oficina, etc.).
¿Como afecta al alquiler de local de negocio el Covid-19? ¿Puedo dejar de pagar la renta? ¿Qué implicaciones fiscales tiene el hecho de llegar a un acuerdo con el arrendador para condonar o aplazar parte o toda de la misma?
En primer lugar, decir que de que de momento el Gobierno no ha tomado ninguna medida al respecto, a pesar de que ya hace más de tres semanas que estamos en estado de alarma. Por tanto, nada ha cambiado respecto a lo que explicamos en nuestra circular del día 21-03-2020 y que puedes consultar aquí. La idea final que planteábamos en la misma, después de valorar las opciones de aplicación del artículo 1.105 del Código Civil para aquellos casos fortuitos o de fuerza mayor o a la aplicación de la cláusula rebus sic standibus, fue la siguiente: “En ausencia de regulación legal que permita la resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario pese a las circunstancias sobrevenidas por el estado de alarma decretado, resulta evidente que estamos ante un supuesto que necesita de la voluntad y buena fe de arrendador y arrendatario, siendo la solución «ideal» una negociación entre las partes que mantenga el equilibrio económico del contrato, puesto que en ausencia de entendimiento nos veremos abocados a la judicialización del asunto”.
Dicho lo anterior, queremos abordar una segunda problemática, de tipo fiscal. Sabe que de momento el Ministerio de Hacienda no ha dado su brazo a torcer y estamos inmersos en plena campaña de liquidaciones trimestrales 1ºT 2020, con plazo desde el 1 al 20 de abril, en las que hay que liquidar el IVA y las retenciones IRPF de los arrendamientos de local de negocio, entre otros. Pues bien, es muy importante tener en cuenta que, si se llega a un pacto entre arrendador y arrendatario para condonar o aplazar en todo o en parte la renta del mes de marzo y/o abril, hay que documentar bien ese acuerdo, puesto que de lo contrario no tendrá efectos fiscales dicho pacto verbal y el arrendador tendrá que liquidar el IVA de una renta que no ha cobrado.
CÓMO TRIBUTA LA EXONERACIÓN DEL PAGO DEL ALQUILER
En este caso, consideramos que, a efectos tributarios, estaríamos ante una situación similar a la de concesión de un período de carencia al arrendatario.
Tributación en el IVA
En este caso, hay que tener en cuenta que, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley del IVA, este impuesto solo es exigible, en las operaciones de “tracto sucesivo” (y el arrendamiento lo es), “en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción”.
Por tanto, mientras dicho IVA no sea exigible, en virtud del pacto entre arrendador e inquilino, no habrá obligación de repercutirlo. Ni tampoco quedará el propietario obligado a ingresar cuota alguna de IVA.
Tributación en el IRPF
En el IRPF, pasaría algo similar. Y es que, en la medida en que las rentas no sean exigibles por el propietario del inmueble, no se produciría el devengo. Así se prevé en el artículo 14.1.a), Ley 35/2006. Para acreditar lo anterior, será necesario, no obstante, que quede documentado por escrito el acuerdo suscrito entre propietario e inquilino.
La falta de obtención de rendimientos del capital inmobiliario supondrá la obligación de imputar rentas inmobiliarias (artículo 85 Ley 35/2006). Así, la renta que debe declarar el contribuyente será el 2% del valor catastral, (o el 1,1%, si el inmueble está en un municipio con valores revisados). Si las rentas del alquiler tributan como actividad económica, el contribuyente tampoco deberá incluir en su IRPF dichas rentas. Y ello, porque en función del pacto alcanzado con el arrendatario, la renta del alquiler ya no sería exigible.
CÓMO TRIBUTA LA CONCESIÓN DE UNA MORATORIA DE PAGO
En nuestra opinión, la moratoria en el pago del alquiler tributaría de manera similar. Consideramos que el propietario del inmueble deberá tributar, en cada caso, por las rentas que sean exigibles. Y ello, de acuerdo con el nuevo pacto o contrato firmado.
En definitiva, el propietario deberá tributar en IRPF y en el IVA, en función de las rentas que, de acuerdo con el acuerdo suscrito, resulten exigibles. Y ello, independientemente de que lo haya cobrado o no.
CÓMO TRIBUTA EL PAGO PARCIAL DE LA RENTA, CON EXONERACIÓN DEL IMPORTE RESTANTE
En el caso de que se pacte el pago parcial de la renta, con moratoria del importe restante, el criterio será el mismo. Deberá atenderse al nuevo acuerdo suscrito. Y el propietario deberá tributar en el IRPF, y repercutir e ingresar el IVA, en la medida en que, de acuerdo con dicho pacto, las rentas sean exigibles. Y ello, independientemente de que, llegado dicho vencimiento, no cobrara la renta.
¿QUÉ PASA CON LAS RETENCIONES DEL IRPF, CUANDO NO SE PAGA EL ALQUILER?
Algunos arrendamientos de inmuebles están sujetos a retención, (19%) en función de la condición del inquilino (artículo 76 del Reglamento del IRPF). Ello ocurrirá, normalmente, cuando el inquilino sea una persona jurídica, o un empresario o profesional.
Pues bien, en estos casos, hay que tener en cuenta que la obligación de retener no nace hasta que se pague la renta. Por tanto, la retención se calculará sobre la renta que se pague. De este modo, si no se paga renta durante un plazo, porque así se ha pactado, no habrá retención.
Por otro lado, cuando se respete el acuerdo, y el inquilino pague en la forma pactada, el propietario podrá deducirse en su declaración del IRPF la retención efectivamente practicada. Y cuando dicha retención no se haya practicado, porque no se haya pactado el pago la renta, no podrá deducir nada en su declaración de IRPF.
