Sábado 21 de marzo a las 12h.
Hoy abordamos una problemática que muchos de nuestros clientes nos han trasladado estos días ante la obligatoriedad de cerrar la persiana de su negocio debido a la crisis sanitaria que estamos viviendo.
En primer lugar, debemos tener en cuenta que entre las medidas que está tomando el Gobierno para paliar los efectos económicos derivados del Covid-19 no figura ninguna respecto a moratorias en el pago del alquiler o la asunción por parte del Estado de las rentas devengadas mientras dure el estado de alarma, aunque si se oye alguna campanada.
En segundo lugar, cabe advertir que en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos nos indica cuál es el régimen aplicable a cada tipo de arrendamiento, y en concreto, por lo que se refiere a los arrendamientos para uso distinto de vivienda dispone que estos contratos se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por el Título III de la LAU y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Ciertamente, en ningún precepto de la LAU se contempla el desistimiento unilateral del arrendatario de locales, a diferencia de la previsión que para el arredramiento de vivienda se contempla en el artículo 11; y ya en sede de nuestro Código Civil al regular el contrato de arrendamiento, tampoco contiene norma alguna al respecto.
Así, en ausencia de normativa que nos permita rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento debemos estar por un lado a la posibilidad de aplicación del artículo 1.105 del Código Civil para aquellos casos fortuitos o de fuerza mayor o a la aplicación de la cláusula rebus sic standibus.
1. Respecto a la aplicación del artículo 1.105 del Código Civil debemos distinguir entre el caso fortuito como el acontecimiento que tiene lugar en el interior de la empresa o círculo afectado por la obligación, mientras que la fuerza mayor sería el que se origina fuera, con violencia insuperable, y que cae fuera de lo que debe preverse en el curso ordinario y normal de la vida.
La invocación de este artículo como solución exoneratoria del pago de la renta parece difícil en atención a la naturaleza pecuniaria de la obligación derivada de un contrato de arrendamiento, puesto que tal y como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) núm. 341/2019, de 18 de octubre (SAP M 15282/2019) «La exoneración del deudor por caso fortuito no es absoluta, tiene excepciones, conforme prevé el artículo 1.105 CC , y una de ellas, por aplicación del principio "genus nunquam perit", sería en supuestos de obligaciones de entregar cosa genérica. En tales circunstancias el deudor pecuniario viene obligado a cumplir la prestación principal, sin que sus sobrevenidas adversidades económicas le liberen de ello, pues lo adeudado no es algo individualizado que ha perecido sino algo genérico como es el dinero.
2. Nos queda por lo tanto la invocación de la cláusula rebus sic standibus, que aunque se encuentre inserta en nuestro contrato, puede ser invocada como lo fue por parte de algunos arrendatarios en los años más duros de crisis económica para conseguir una rebaja de la renta e intentar hacer viables su negocio. No obstante, esta cláusula es carácter restrictivo y, en gran medida, excepcional en nuestro Derecho, debiéndose cumplir una serie de requisitos:
a) la presencia de una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento del cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato, en relación con las existentes cuando éste se perfeccionó. De ahí su aplicación preferente en contratos de tracto sucesivo o con prestaciones aplazadas.
b) la constatación de una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo posible, entre las prestaciones de los contratantes, con eliminación del principio de equivalencia.
c) que tal situación sea consecuencia de circunstancias imprevisibles, ajenas por completo a la capacidad de influencia de los contratantes.
d) y, sobre todo lo anterior, su configuración como un remedio de carácter subsidiario, solo posible si se carece de otra posibilidad de acción.
Como se observa, estos requisitos exigidos por los Tribunales para la aplicación de esta cláusula son dables si nuestra actividad económica está comprendida dentro de aquellas actividades que se han visto obligadas a cerrar por estar comprendidas dentro del RDL 463/2020 y, sobretodo, si este estado de alarma se alarga mucho más en el tiempo.
En tercer lugar, tenemos que estar atentos a algunas soluciones «buenistas» que se leen en las RR.SS estos días, puesto que algunos plantean que cabe la decisión unilateral por parte del arrendatario de dejar de pagar las rentas por aplicación del artículo 1.105 CC, como puede leerse aquí, siendo el Estado quién pagará al arrendador por la vía de la Responsabilidad Patrimonial del Estado sin que a mi entender ello sea tan fácil y simple.
Por último, en ausencia de regulación legal que permita la resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario pese a las circunstancias sobrevenidas por el estado de alarma decretado, resulta evidente que estamos ante un supuesto que necesita de la voluntad y buena fe de arrendador y arrendatario, siendo la solución «ideal» una negociación entre las partes que mantenga el equilibrio económico del contrato, puesto que en ausencia de entendimiento nos veremos abocados a la judicialización del asunto.
El equipo de Querol Assessors estamos a tu disposición para resolver cualquier duda que puedas tener al respecto.
